买100㎡的房子只得70㎡这么坑的“公摊面积”到底

  • 发布时间:2019-07-24 20:06:31

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  “房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。”附录B3“共有建筑面积分摊”一节中,又详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。

  虽然《测量规范》没有明确指出分摊后的共有建筑面积就是“公摊建筑面积”,但在商品住宅的交易和确权实践中已得到广泛的使用。经过房管部门确权的房产证上就已标明公摊建筑面积的数目,所有开发单位的购房合同上也明确登记了所售套房的套内建筑面积和公摊建筑面积。

  (注:基于此,本文将“分摊后的共有建筑面积”、“公摊建筑面积”、“公摊面积”视为同一概念。)

  除此之外,地方也有相关规定出台。以北京市为例,北京市国土资源和房屋管理局2000年9月颁布了《北京市商品房房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》,2002年12月又下发《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》等。

  第一,《测量规范》中规定的套内外墙(外扩山墙)、地下室设备用房、室外地面上设备用房、设在屋顶为多幢服务的设备用房、外墙壁保温隔热层等项目,其实并不应该计入公摊面积。

  以外墙(包括山墙)为例,它是围成建筑空间的必要条件,不能单独分割出来“公摊”。

  第二,《测量规范》附录B第B3.3条规定,住宅楼以幢为单元进行共有建筑面积分摊。这样做不公平。

  以单元式住宅为例,如果楼幢由不同建筑面积、不同层数的单元组合,那么每个单元的共有建筑面积是不相同的。显然,让不同大单元一起分摊楼幢的共有建筑面积是不公平的。

  第三,由于公摊建筑面积由共有建筑面积按比例分摊而来,只有保证了共有建筑面积计算的准确性,才能保证公摊面积计算的准确性。可是,共有建筑面积计算规定只出现在《测量规范》中,但《设计规范》里却没有相应内容。

  注:《住宅设计规范》(住建部),由1985年发布的《住宅建筑设计规范》修订而来,已发布多个版本,最新版本为2013年版,以下简称《设计规范》。

  因此,在施工图纸报批和实施的全过程中,无论是设计人员,还是所涉及到的政府部门和有关单位,都不是特别清楚共有建筑面积是怎么计算的,只能等候房产测绘管理部门的最终计算结果。也就是说,房子盖出来之后,才能测出“公摊面积”是多少。

  《高密市天正房产测绘有限公司关于贵宾首府综合楼预测面积的说明》显示,楼盘3层到20层,房屋的公摊系数达48.63%;贴在一楼大堂内的由当地多部门联合验收的文件上,3层到20层,公摊系数则是52.35%。48.63%的数据来自图纸的预测算,52.35%的数据来源于房管局测绘公司的实地测绘。

  通过以上梳理,我们已经得知,如今的“公摊面积”现象之所以会引发这么多矛盾,实质上是法律法规缺乏清晰的界定,购房者投诉无门,给了部分利欲熏心的开发商以可乘之机“打擦边球”。

  早在多年前,法律界就有不少声音认为公摊面积的诸多争议已经严重影响了《物权法》的有效实施。当时不少地方也纷纷出台建议和规定,要求以套内面积计算,取消“公摊面积”:

  *2007年10月1日《物权法》实施当天,广州市在全国率先公示相配套的测绘办法《关于建(构)筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,公开征求市民意见,提出小区共有建筑面积不再分摊到户,即取消了当时房产证上的“公摊面积”的说法,以后市民买房只看套内面积。

  *2008年1月的政协甘肃十届一次会议上,中国民主同盟甘肃省委员会也在提案中建议,现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神,应该取消,并建议房屋建筑面积测量交给业主委托测量。

  *2008年11月18日,北京市人民政府第17次常务会议审议通过《北京市人民政府关于修改〈北京市城市房地产转让管理办法〉的决定》,增加一条作为第二十一条:“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价,但是独栋别墅、整栋楼房和车库(位)转让可以按照套内建筑面积计价,也可以按照建筑面积计价或者按照套(单元)计价。

  (注:鉴于《物权法》并没有对房屋各部分的产权性质给出明确的界定,而公摊面积的设置符合《民法通则》、《物权法》对于按份共有形式的规定,且有关规定已经明确了公摊面积的合法地位,说“公摊面积有违《物权法》的精神”,还有待商榷。)

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